Stellungnahme des StGB zum Stadtumbau vom Juli 2001

Positionspapier „Kommunale Wohnungspolitik im Land Brandenburg“

1. Ausgangslage

Mit der politischen Wende in den Jahren 1989/1990 gewannen die brandenburgischen Städte und Ge-meinden nach sechs Jahrzehnten ihre kommunale Selbstverwaltung zurück. Zugleich wurde den Men-schen die Möglichkeit eröffnet, Wohnort und Wohnform wieder frei wählen zu können.

Zu den wiedergewonnenen Selbstverwaltungsaufgaben der Gemeinden gehört auch die Verbesserung der Wohnungen der Einwohner, die Förderung des privaten und genossenschaftlichen Bauens sowie eine sozial gerechte Verteilung der Wohnungen. Die am 6. Mai 1990 frei gewählten Gemeindevertretun-gen und Stadtverordnetenversammlungen sowie die neu aufzubauenden Kommunalverwaltungen hat-ten unter schwierigsten - heute schon fast vergessenen - Umständen eine Fülle neuer Aufgaben zu be-wältigen. Dies galt insbesondere für die Wohnungswirtschaft: Die staatlich verwalteten Wohnungsbe-stände waren in Wohnungsunternehmen zu überführen, zum Teil zu privatisieren oder an Alteigentümer zurückzugeben und waren zudem überwiegend mit den Altschulden der DDR-Wohnungswirtschaft be-lastet. Die Mieten mußten an ein kostendeckendes Niveau sozialverträglich herangeführt, Versorgungs-rückstände abgebaut und vernachlässigte Bestände zeitgemäßen Standards angepaßt werden. Zu-gleich waren den berechtigten Forderungen der Bürgerinnen und Bürger nach kostengünstigem Bau-land und Erfüllung des Wunsches nach Wohneigentum Rechnung zu tragen.

Insgesamt haben Städte, Gemeinden und Ämter des Landes Brandenburg auf den Gebieten des Woh-nungswesens in den vergangenen zehn Jahren beachtliche Erfolge erzielt. Auch darauf ist es zurück-zuführen, wenn heute im Land Brandenburg ein weitgehend entspannter Wohnungsmarkt feststellbar ist. Vielerorts hat sich ein Mietermarkt entwickelt. Infolge hohen strukturellen Wohnungsleerstandes sind Wohnungsunternehmen zunehmend in ihrer Existenz gefährdet.

Die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung unterliegt gegenwärtig im Land Brandenburg entgegen-gesetzten Trends. Während im berlinnahen Verflechtungsraum eine deutlich Zunahme der Haushalte und der Bevölkerung bewältigt werden muß, sind gerade in den zentralen Orten des äußeren Ent-wicklungsraumes z.T. erhebliche Bevölkerungsrückgänge zu beklagen. Diese sind sowohl auf das Wegbrechen von Arbeitsplätzen als auch auf eine Abwanderung in Umlandgemeinden im Zuge einer nachholenden Eigentumsbildung der Bevölkerung zurückzuführen. Zum Teil ist - auch ein durch Förder-mittel forcierter Wegzug - von jungen Menschen zu beobachten. Einen weiteren zunehmenden Einfluß hat die negative demographische Entwicklung, die durch den Geburtenrückgang einen Sterbeüber-schuß bestimmt wird. Zunehmend werden aber auch Gemeinden ohne Zentralität außerhalb der Ver-flechtungsräume eines zentralen Ortes von zurückgehender Bevölkerung betroffen.

Einerseits sind von den Städten und Gemeinden Wachstumsprozesse zu steuern und andererseits die negativen Auswirkungen zum Teil drastischer Schrumpfungen einzudämmen.

2. Handlungserfordernisse

a) Entwicklungsplanungen überprüfen und anpassen
Städte und Gemeinden müssen ihre Entwicklungsstrategien diesen Tendenzen anpassen. Einseitig auf nicht eingetretenes Wachstum ausgerichtete Planungen werden von Städten und Gemeinden auf ihrer Realisierbarkeit kritisch zu überprüfen sein und angepaßt werden.

Insbesondere in Städten und Gemeinden des äußeren Entwicklungsraumes wird es erforderlich sein, Konzepte zur Steuerung der nicht grundsätzlich verhinderbaren Schrumpfung zu entwickeln. Wegen der zum Teil großflächigen Betroffenheit muß dies fachübergreifend erfolgen. Eine isolierte wohnungspoli-tische Betrachtung kann die z.B. die innerhalb der sozialen und technischen Infrastruktur auftretenden Effekte nicht allein bewältigen. Dies gilt z.B. im Hinblick auf einen auch künftig noch wirtschaftlichen Be-trieb der Einrichtungen der Gas- oder Wasserversorgung oder der Abwasserbeseitigung, aber auch die Auslastung von sozialen und kulturellen Einrichtungen wie Schulen, Kindertagesstätten, Jugendclubs oder Bibliotheken.

Derartige Stadtentwicklungsplanungen müssen federführend von der Stadt oder Gemeinde erarbeitet und von der Vertretungskörperschaft beschlossen werden. In die Erarbeitung sind die örtlichen Woh-nungsunternehmen als wichtige Eigentümer und diejenigen, die von einer Umsetzung zentral betroffen sein werden, einzubeziehen. Um Akzeptanz für durchgreifende Veränderungen zu erreichen ist es not-wendig, auch andere Akteure und die Bürgerschaft zu beteiligen. Wegen der bestehenden Verflech-tungen und zum Teil auch interkommunalen Konkurrenzen sind die angrenzenden Städte und Gemein-den in die Erstellung von Prognosen wie auch den daraus abgeleiteten Maßnahmen mit dem Ziel einer Abstimmung einzubeziehen.

Das Land hat von den Städten und Gemeinden entwickelte Leitbilder und Konzepte als Entscheidungen von Selbstverwaltungskörperschaften zu respektieren. Eine Mitwirkung des Landes soll nur auf Wunsch der jeweiligen Gebietskörperschaft erfolgen.

Die gegenwärtig im Land Brandenburg praktizierte Trennung in verschiedene Konzeptbestandteile (Stadtumbaukonzept, wohnungswirtschaftliches Konzept) führt zu Unübersichtlichkeit und erschwert durch unterschiedliche Voraussetzungen die praktische Handhabung und muß dringend zusammen-geführt werden. Hohe formalisierte Anforderungen gefährden schnelle Hilfe für Kommunen und Woh-nungsunternehmen, auf die diese angewiesen sind.

Im Hinblick auf die vielfach entspannten Wohnungsmärkte sollten Belegungsbindungen in noch stär-kerem Maße in die Entscheidung der jeweiligen Gemeinde gestellt werden. Damit kann den unter-schiedlichen Anforderungen im Lande am besten Rechnung getragen werden.

b) Qualitative Entwicklung weiter erforderlich
Obwohl im Land zahlreiche sichtbare Zeichen der positiven Entwicklung der Wohnungsbestände zu sehen sind, bleibt die Entwicklung von Stadt- und Ortsteilen weiter erforderlich. Der verbleibende Mo-dernisierungsstau ist weiter abzubauen, um Städte und Gemeinden für ihr Bürgerinnen und Bürger als Lebensmittelpunkt attraktiv zu erhalten. Daher müssen gerade auch quantitative Schrumpfungspro-zesse mit einer qualitativen Aufwertung der verbleibenden Bestände sowie ihres Wohnumfeldes ein-hergehen. Das Wohnungsangebot muß sich der gewandelten Nachfrage anpassen.

Die kommunale Wohnungspolitik steht damit künftig in noch engerem Zusammenhang zur Stadtent-wicklungspolitik. Dies zeigt sich etwa bei der staatlichen Förderung. Die Städtebauförderung bleibt für die weitere Stadtentwicklung und mittelbar für die kommunale Wohnungspolitik unverzichtbar. Die Mittel sind jedenfalls auf dem bestehenden Niveau zu sichern.

Dem immer engeren Zusammenhang zwischen Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaupolitik sollte das Land dadurch Rechnung tragen, daß im Fachressort die Abteilungen für Stadtentwicklung und Woh-nungswesen zusammengeführt werden.

Für die ländlichen Räume bleibt die Dorferneuerung unverzichtbares Instrument zur Aufwertung der Gemeinden.

c) Kommunen und ihre Wohnungsunternehmen Städte und Gemeinden sind Gesellschafter von Wohnungsunternehmen. Sie erfüllen damit ihre Selbst-verwaltungsaufgaben im Bereich des Wohnungswesens durch eine Eigengesellschaft in Form des Pri-vatrechts. Städte und Gemeinden müssen die von den Unternehmen im Hinblick auf die Stadtentwick-lung und kommunale Wohnungspolitik zu erfüllenden Aufgaben und Ziele definieren und ihre Erfüllung überwachen. Wohnungsunternehmen sind in die Entwicklungsstrategie der Städte einzupassen. Dazu hat es sich bewährt, die Leitung des Aufsichtsrates in die Hand des fachlich zuständigen Dezernenten oder des Hauptverwaltungsbeamten zu geben. Der Umfang des kommunalen Wohnungseigentums ist von jeder Stadt oder Gemeinde in Ausübung ihres Selbstverwaltungsrechts selbst zu bestimmen. Reduzierungen der Bestände können ein Mittel zur Steigerung des Wohneigentums der Bürgerschaft sein. Damit kann auch Kapital zur Entwicklung ande-rer Bestände mobilisiert werden. Angesichts der unzureichenden Finanzausstattung durch das Land sehen sich Kommunen allerdings gehalten, diese Substanz zum Ausgleich von Fehlbeträgen im Haus-halt zu veräußern. Darin ist kein Weg zu einer dauerhaften Haushaltskonsolidierung zu sehen. Infolge strukturellen Wohnungsleerstandes sind Wohnungsunternehmen in ihrer Existenz bedroht. Die Reform des Altschuldenhilfegesetzes wird begrüßt. Es bleibt abzuwarten, ob diese Maßnahmen ge-nügen. Angesichts der zum Teil dramatischen Leerstände und des Unvermögens der Eigentümer, Abrißmaßnahmen zu finanzieren, bleibt ein Rückbauprogramm zur Wiederherstellung der Urbanität er-forderlich. An dem Programm muß sich neben dem Bund auch das Land beteiligen. Die gegenwärtig vom Bund zur Verfügung gestellten Mittel sind noch als nicht ausreichend anzusehen. Geförderte Rück-bauten müssen sich allerdings in die Entwicklungskonzeptionen der Städte und Gemeinden einpas-sen. Die Förderung ist so auszugestalten, daß Städten und Gemeinden schnell geholfen werden kann. d) Eigentumsbildung bleibt zentrale Aufgabe kommunaler Wohnungspolitik Ein zentrales Anliegen kommunaler Wohnungspolitik in den Städten und Gemeinden des Landes Bran-denburg bleibt die Förderung der Eigentumsbildung der Bevölkerung. Sie ist ein nicht nur wohnungs-politisches, sondern auch wirtschaftliches und stadtentwicklungspolitisches Überlebenserfordernis der Städte und Gemeinden. Damit wird auch ein Beitrag geleistet, Bürgersinn und der Mitverantwortung für die Stadt- oder Gemeindeentwicklung zu wecken. Städte und Gemeinden sollten unterschiedliche Angebote für Eigentumsbildung bereithalten. Einerseits muß dem weiterhin anhaltenden Bedarf nach Grundstücken für den Bau von Eigenheimen nachge-kommen werden. In zentralen Orten sollte die Ausweisung von attraktivem Bauland (z.B. durch Ziele der Raumordnung, Bodendenkmalschutz) nicht behindert und eine Bereitstellung zu marktgerechten Prei-sen unterstützt werden. Andernfalls wird einer weiteren Abwanderung der Bevölkerung zum Nachteil der zentralen Orte in das Umland Vorschub geleistet. Für eine sachgerechte Bevölkerungsverteilung Sorge zu tragen, bleibt eine zentrale Aufgabe der Raumordnung im Land Brandenburg. Zugleich muß versucht werden, die Nachfrage nach Eigentumsbildung verstärkt in die vorhandenen, zu entwickelnden Bestände - insbesondere der zentralen Orte - und in die vorhandenen Wohnungsbe-stände zu lenken. Dies kann auch durch Umwandlung von Beständen in frei finanzierte Wohnungen erfolgen. Dazu sind von den Eigentümern umfangreicher Wohnungsbestände weiterhin geeignete Objekte zur Verfügung zu stellen. Das Wertschätzung der Bevölkerung für die Vorzüge des Wohnens in einem Zentrum mit seiner dichten Infrastruktur und anderen Angeboten muß im Wettbewerb mit konkurrierenden Angeboten in der Peri-pherie aktiv auch von den jeweiligen Städten und Gemeinde geweckt werden. Die Benachteiligung im Hinblick auf die Inanspruchnahme von staatlicher Förderung gegenüber einem Neubau auf der „Grünen Wiese“ ist zurückzuführen. Daher sollte die Eigenheimzulage nicht mehr zwi-schen Käufen aus dem Bestand und Neubauten unterschieden und stattdessen auf ein einheitliches Niveau angehoben werden. Eine Kürzung der Eigenheimzulage für die ostdeutsche Bevölkerung ist hingegen abzulehnen.

Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Gebäude in förmlich festgesetzten Sanierungs- und Erhaltungsgebieten sowie für denkmalgeschützte Bestände sollten künftig nicht nur vom Bauherren, sondern auch von Ersterwerbern genutzt werden können.

(Beschlossen auf der Sitzung des Präsidiums am 2. Juli 2001 in Potsdam.)

Jens Graf
- Referent -

Az: 611-05 Mitt. StGB Bbg. 07/2001